Nghị quyết 278 của Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình bảo đảm phù hợp, thống nhất với thời hạn sử dụng công trình theo pháp luật về xây dựng - Ảnh: CÔNG TRIỆU
Những chi tiết "xương sống" người mua chung cư cần kiểm tra kỹ
Trao đổi với Tuổi Trẻ, chuyên gia kinh tế Nguyễn Duy Thành, Phó chủ tịch Hiệp hội Quản lý vận hành nhà chung cư TP.HCM (HCMO), nói để đánh giá chính xác chất lượng và hạn chế rủi ro, người mua nhà cần rà soát toàn bộ thông tin dự án dựa trên hai nhóm sản phẩm cũ và mới.
Trao đổi với Tuổi Trẻ về chính sách này, luật sư Lê Thị Thúy Kiều, Phó giám đốc Công ty Luật KPK, Đoàn luật sư TP Đà Nẵng, khẳng định cần phân biệt rõ giữa niên hạn công trình và quyền sở hữu tài sản, bởi việc hết hạn sử dụng theo thiết kế chỉ là căn cứ kỹ thuật để kiểm định chất lượng thực tế chứ không mặc nhiên tước bỏ nhà ở của cư dân.
Việc tháo dỡ chỉ bắt buộc thực hiện khi tòa nhà xuống cấp nghiêm trọng, không còn bảo đảm an toàn cho sinh mạng. Ngay cả khi công trình buộc phải giải tỏa, quyền sử dụng đất chung của cư dân vẫn không mất đi mà chuyển hóa thành quyền tham gia tái thiết tòa nhà mới hoặc nhận bồi thường, tái định cư theo giá thị trường nếu quy hoạch khu vực thay đổi.
Đối với chung cư đã qua sử dụng, ông khuyến cáo người mua nhất thiết phải kiểm tra hồ sơ thiết kế, thời điểm nghiệm thu công trình và tình trạng thực tế.
Cùng với đó, các hồ sơ về kết quả kiểm định chất lượng, tình trạng bảo trì định kỳ và kế hoạch cải tạo/xây dựng lại tòa nhà là những dữ liệu bắt buộc phải làm rõ trước khi giao dịch.
Đối với chung cư xây dựng mới, ông Thành nhận định người mua cần chú ý nhiều hơn đến "tuổi công trình", chất lượng xây dựng, thời gian sử dụng còn lại và khả năng gia hạn hoặc tái thiết trong tương lai.
Bổ sung về khía cạnh này, thông tin phân tích chuyên sâu cho thấy niên hạn dài (từ 70 đến 99 năm) chỉ thực sự khả thi nếu dự án áp dụng công nghệ thi công hiện đại và vật liệu xây dựng chất lượng cao.
Vì vậy, người mua cần đánh giá kỹ uy tín của chủ đầu tư trên thị trường, bởi công trình xuống cấp nhanh sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến thanh khoản và giá bán lại.
Đồng thời cần rà soát xem hợp đồng mua bán và sổ hồng có thể hiện rõ niên hạn công trình cũng như trách nhiệm bảo trì, công khai chất lượng của chủ đầu tư hay không.
Khi thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình được áp dụng, chuyên gia cho rằng điều cần nghĩ đến đầu tiên là bài toán khấu hao theo thời gian sử dụng - Ảnh: CÔNG TRIỆU
Bài toán giá trị thực của chung cư "có thời hạn"
Việc áp niên hạn công trình đòi hỏi người mua nhà phải thay đổi cách tính toán hiệu quả đầu tư thay vì chỉ nhìn vào vị trí hay giá mua ban đầu.
Trao đổi với Tuổi Trẻ về vấn đề này, một chuyên gia tài chính cho hay điều cần nghĩ đến đầu tiên là bài toán khấu hao theo thời gian sử dụng. Theo ông, giá bán chung cư cũ sẽ giảm dần tương ứng với số năm tuổi thọ còn lại, loại bỏ hoàn toàn hiện tượng "ngáo giá" phi lý dựa trên tâm lý đầu cơ chờ giải tỏa.
Ngược lại, các căn hộ mới có niên hạn dài, pháp lý minh bạch và chất lượng tốt sẽ giữ giá ổn định hoặc gia tăng giá trị. Do đó, khi mua chung cư cũ, người mua phải tính toán mức giảm giá khấu hao mỗi năm so với chi phí thuê nhà tương đương để xem giao dịch có thực sự có lợi hay không.
Thứ hai là tính toán nghĩa vụ tài chính tái thiết sau niên hạn. Khác trước đây, chính sách mới gắn chặt quyền lợi đi đôi với nghĩa vụ đóng góp kinh phí để xây dựng lại nhà mới khi hết thời hạn sử dụng. Điều này đòi hỏi người mua phải dự phòng sẵn một khoản ngân sách tài chính tích lũy cho giai đoạn cải tạo sau 50 - 70 năm.
Thứ ba là tính toán tỉ lệ quyền sử dụng đất gắn liền. Quyền lợi nhận bồi thường hoặc tái định cư sau khi tháo dỡ phụ thuộc lớn vào tổng quỹ đất dự án, mật độ xây dựng và tỉ lệ diện tích đất phân bổ cho từng căn hộ. Những dự án có mật độ xây dựng thấp, quỹ đất rộng sẽ mang lại giá trị bồi thường và lợi thế tái thiết cao hơn hẳn so với các dự án nén quá nhiều căn hộ trên một diện tích đất hẹp.
Theo dõi trên các diễn đàn bất động sản gần đây cho thấy chủ đề minh bạch về thời hạn sử dụng đang thúc đẩy tâm lý người tiêu dùng chuyển hướng từ tư duy coi chung cư là "tài sản sở hữu vĩnh viễn" sang tư duy "sở hữu không gian sống an toàn theo vòng đời".
Nhiều người đồng tình rằng khi khung pháp lý về kiểm định và tái thiết được hoàn thiện, thị trường sẽ định giá căn hộ đúng với chất lượng và thời gian khai thác thực tế, giúp người mua bảo vệ dòng tiền và chọn lựa được chốn an cư an toàn, bền vững.
