Chỉ 1,7% sàn giao dịch bất động sản hoạt động tại TP.HCM trong năm 2025 có giấy phép

Đại diện Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, doanh nghiệp thông tin về những vướng mắc trong thị trường - Ảnh: CÔNG TRIỆU

Đó là thông tin được ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho biết tại chương trình gặp mặt đầu năm 2026 diễn ra ở TP.HCM vào chiều 19-3.

Nguồn cung phục hồi nhưng lệch về cao cấp

Theo báo cáo của HoREA, thị trường bất động sản TP.HCM đang bước vào giai đoạn phục hồi, nhưng chưa thực sự bền vững khi hàng loạt điểm nghẽn về cơ cấu sản phẩm, tín dụng và pháp lý vẫn chưa được giải quyết triệt để.

Theo đó, doanh thu kinh doanh bất động sản năm 2025 của TP.HCM đạt khoảng 387.683 tỉ đồng, tăng 8,6% so với năm trước. Riêng hai tháng đầu năm 2026 tiếp tục tăng 10,5%. Tuy vậy, lĩnh vực này chỉ tăng trưởng khoảng 3,06%, chiếm 3,1% GRDP và đóng góp khoảng 1,2% vào tăng trưởng chung của thành phố.

Đại diện HoREA nhấn mạnh một trong những vấn đề lớn nhất hiện nay là sự mất cân đối trong cơ cấu sản phẩm nhà ở. Cụ thể, từ năm 2021 đến giữa năm 2025, thị trường TP.HCM gần như không còn nhà ở thương mại giá vừa túi tiền. Thay vào đó là phân khúc trung và cao cấp chiếm ưu thế, trong đó nhà cao cấp chiếm hơn 70%.

Trong khi đó, nhu cầu lớn nhất của thị trường lại nằm ở phân khúc căn hộ 1 - 2 phòng ngủ, giá khoảng 2 - 5 tỉ đồng/căn, phù hợp với người thu nhập trung bình và người mua nhà lần đầu. Sự "lệch pha" này khiến thị trường phát triển thiếu bền vững và làm gia tăng áp lực tiếp cận nhà ở của người dân đô thị.

Ngoài ra, chất lượng hoạt động môi giới bất động sản còn nhiều bất cập. Theo Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, năm 2025, thành phố cấp mới 10 giấy phép hoạt động sàn giao dịch bất động sản, chiếm 1,7% trong tổng số 574 sàn giao dịch bất động sản đang hoạt động. Còn lại 564 sàn giao dịch bất động sản đang hoạt động chưa có giấy phép hoạt động hợp lệ.

Đại diện HoRAE nhấn mạnh việc chỉ có khoảng 10% cá nhân môi giới bất động sản có chứng chỉ hành nghề đang tiềm ẩn rủi ro cho khách hàng và ảnh hưởng đến sự phát triển ổn định của thị trường.

Nhà ở xã hội: cầu rất lớn, cung vẫn chưa theo kịp

Theo ông Lê Hoàng Châu, ở phân khúc nhà ở xã hội, nhu cầu tiếp tục tăng mạnh nhưng nguồn cung còn hạn chế. Ông lấy dẫn chứng từ thực tế là dự án nhà ở xã hội Lý Thường Kiệt (phường Diên Hồng, TP.HCM) chỉ có 750 căn hộ nhưng có tới hơn 12.000 người đăng ký, cho thấy mức độ thiếu hụt rất lớn.

Dù năm 2025 TP.HCM đã hoàn thành hơn 13.000 căn nhà ở xã hội, đạt 100% kế hoạch, nhưng để đạt mục tiêu hơn 181.000 căn giai đoạn 2021 - 2030, hoàn thành ngay trong năm 2028 thì áp lực trong những năm tới vẫn rất lớn.

Ngoài ra, một số vướng mắc về chính sách như lãi suất vay, tiêu chí xét duyệt hay cơ chế ưu tiên vẫn đang gây khó cho cả người mua lẫn chủ đầu tư.

Cụ thể, đại diện HoREA cho rằng hiện vẫn còn một số vướng mắc, bất cập như việc chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội chưa được vay vốn tín dụng ưu đãi tại các ngân hàng chính sách. Đó còn là việc người mua, thuê mua nhà ở xã hội được vay vốn tín dụng ưu đãi tại Ngân hàng Chính sách xã hội với lãi suất 5,4%/năm là khá cao so với mức lãi suất 4,8%/năm trong giai đoạn từ tháng 3-2021 đến tháng 6-2024 và so với mức lãi suất trên dưới 3%/năm của một số nước trên thế giới.

Báo cáo cũng cho thấy tín dụng bất động sản tiếp tục tăng mạnh. Đến cuối năm 2025, dư nợ tín dụng lĩnh vực này đạt khoảng 4,74 triệu tỉ đồng, tăng hơn 36% so với năm trước.

Tuy nhiên bước sang năm 2026, việc tiếp cận vốn lại trở nên khó khăn hơn khi tăng trưởng tín dụng dự kiến bị khống chế ở mức khoảng 15%, trong khi lãi suất có xu hướng tăng.

Điều này khiến nhiều doanh nghiệp bất động sản gặp khó về dòng tiền, đồng thời ảnh hưởng đến khả năng mua nhà của người dân.

Phó chủ tịch UBND TP.HCM Bùi Xuân Cường - Ảnh: CÔNG TRIỆU

Phát biểu tại chương trình, Phó chủ tịch UBND TP.HCM Bùi Xuân Cường khẳng định sự đồng hành chặt chẽ của chính quyền thành phố trong việc tháo gỡ khó khăn, khơi thông nguồn lực để đưa thị trường bước vào giai đoạn phát triển mới bền vững hơn. Bước sang chu kỳ 5 năm (2026 - 2030), TP.HCM đang tập trung triển khai đồng bộ hệ thống pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản.

Theo ông Cường, với vai trò là "vùng xanh" thí điểm chính sách, TP.HCM đang nghiên cứu các cơ chế đặc thù theo Nghị quyết 98 và Nghị quyết 260 của Quốc hội, Luật Đô thị đặc biệt cho TP.HCM.

Cụ thể, thành phố sẽ xem xét các phương án tính tiền sử dụng đất linh hoạt hơn tại thời điểm ký hợp đồng hoặc đối với các dự án chủ đầu tư đã tạm nộp tiền.

Bên cạnh đó, các chính sách về nhà ở xã hội cũng được chú trọng, đặc biệt là việc điều chỉnh tỉ lệ diện tích căn hộ và mức lợi nhuận định mức để khuyến khích doanh nghiệp tham gia. Thành phố cũng cam kết kiến nghị các cơ chế tín dụng chuyển tiếp mượt mà, tránh gây đứt gãy nguồn vốn cho thị trường.