Nhiều người dân tìm đến dự án nhà ở xã hội Lý Thường Kiệt nộp hồ sơ đăng ký mua dù đây chưa phải là thời điểm chủ đầu tư được phép mở bán - Ảnh: TRẦN TIẾN DŨNG
Mỗi sáng trước giờ vào ca, anh Nguyễn Văn Nam, công nhân may tại phường Bình Dương TP.HCM, lại tranh thủ lướt điện thoại để tìm thông tin về các dự án nhà ở xã hội.
Như rất nhiều hộ gia đình trẻ khác đang sống tại TP.HCM, anh cũng mong sẽ được mua một căn nhà, hoàn thành giấc mơ an cư.
Đỏ mắt "săn" thông tin dự án nhà ở xã hội
Sau hơn 10 năm làm việc, vợ chồng anh tích góp được 400 triệu đồng. Số tiền ấy bước đầu có thể đủ để anh chị nghĩ đến việc vay thêm ngân hàng mua một căn nhà ở xã hội nhỏ. Nhưng nhiều năm qua, kế hoạch đó vẫn chưa thể bắt đầu.
"Có dự án là tôi hỏi ngay, nhưng hỏi xong lại thôi. Không biết còn suất hay không, rồi hồ sơ có đạt không. Có nơi để thông tin nhưng tôi không tài nào gọi mà được bắt máy", anh Nam nói. Với anh, trở ngại không còn là tiền, mà là cơ hội.
Trước cổng dãy dự án nhà ở xã hội Lý Thường Kiệt (phường Diên Hồng, TP.HCM), chúng tôi gặp chị Ánh Nguyệt (ngụ quận Tân Phú cũ). Chị kể đọc báo thấy thông tin dự án nên muốn ghé sang "thử vận may".
"Đọc thông tin thấy dự án mở cổng đăng ký, tôi cũng đăng ký nhưng không biết hồ sơ có rơi rớt đâu không, cũng không ai trả lời. Mãi sau nghe tin dự án chưa mở bán, đợt đó chỉ mở cổng đăng ký để thăm dò nhu cầu. Thử vận may thôi chứ sao tôi thấy nhiêu khê quá", chị Nguyệt cười.
Câu chuyện này không hiếm ở TP.HCM, nơi đang có hàng triệu lao động đang tìm kiếm một chỗ ở ổn định mỗi ngày. Nhu cầu lớn, nhưng nguồn cung quá ít khiến việc mua nhà ở xã hội trở thành một cuộc cạnh tranh khốc liệt.
Chỉ tính riêng dự án nhà ở xã hội Lý Thường Kiệt (quận 10 cũ), khoảng 755 căn hộ được mở bán nhưng có hơn 12.000 hồ sơ đăng ký có nhu cầu. Tỉ lệ "chọi" lên đến 1/16 khiến nhiều người dù đủ điều kiện để nộp hồ sơ nhưng tất cả cũng chỉ là "thử vận may".
Nhà ở xã hội tại TP.HCM - Ảnh: QUANG ĐỊNH
Giá nhà ở xã hội có xu hướng tăng?
Một phần lý do khiến dự án nhà ở xã hội Lý Thường Kiệt "hot" bởi đây được xem là một trong những dự án có mức giá hấp dẫn hiếm hoi ngay tại khu vực trung tâm thành phố, với giá dự kiến khoảng 25 triệu đồng/m2 - thấp hơn đáng kể so với mặt bằng căn hộ thương mại cùng khu vực, phân khúc.
Nhu cầu tăng mạnh qua từng năm, trong khi nguồn cung cứ mãi hạn chế, cùng nhiều chi phí tăng đang khiến mặt bằng giá đang từng bước được thiết lập ở ngưỡng mới. Bởi thực tế, nhiều dự án nhà ở xã hội tại khu vực vùng ven hiện cũng đang tiệm cận ngưỡng giá mà chính dự án nhà ở xã hội Lý Thường Kiệt đang "chào" - khoảng 25 triệu đồng/m2.
Cụ thể, dự án nhà ở xã hội cao tầng Phúc Đạt Tân Uyên thuộc dự án khu nhà ở thương mại Phúc Đạt (phường Tân Hiệp, do Công ty TNHH Sản xuất và Thương mại Phúc Đạt làm chủ đầu tư) vừa bắt đầu mở bán với giá từ 22 triệu đồng/m2.
Tại khu vực tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cũ, tỉnh Bình Dương cũ cũng cho thấy nhiều dự án nhà ở xã hội mới hiện ghi nhận mức giá phổ biến 20 - 25 triệu đồng/m2, tương đương mức giá một dự án nhà ở xã hội tại ngay trung tâm TP.HCM đang công bố.
Dự án nhà ở xã hội Thăng Long (phường Hòa Lợi) đang trong quá trình hoàn thiện, dự kiến sẽ bàn giao căn hộ vào cuối năm 2026, đã được Sở Xây dựng TP.HCM thẩm định mức giá bán 20,44 triệu đồng/m2.
Theo Giám đốc cao cấp Savills Sử Ngọc Khương, thị trường đang mất cân đối, khi các sản phẩm phục vụ nhu cầu thực chưa được phát triển tương xứng. Vì thế, cần đặt việc phát triển nhà ở xã hội trong một quy hoạch đô thị tổng thể, có nghĩa không thể xem phát triển như một phân khúc riêng lẻ.
Nhà ở xã hội sẽ khó phát huy hiệu quả nếu thiếu hạ tầng giao thông, dịch vụ công cộng và hệ sinh thái sống đi kèm.
Đồng thời, cần tạo điều kiện để doanh nghiệp tiếp cận quỹ đất và nguồn vốn thuận lợi hơn. Khi chính quyền địa phương xem nhà ở xã hội là một nhiệm vụ phát triển đô thị, quá trình triển khai sẽ hiệu quả.
Nói về giá bán ở các dự án nhà ở xã hội, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) - cho rằng giá cả nên được vận hành theo quy luật thị trường như quy luật giá trị, cạnh tranh và cung cầu.
Tuy nhiên, quyền tự quyết này không đồng nghĩa với việc Nhà nước buông lỏng quản lý. Nhà nước vẫn can thiệp thông qua cơ chế hậu kiểm: chủ đầu tư phải đăng ký giá bán với Sở Xây dựng; sau khi hoàn thành, dự án phải qua kiểm toán độc lập và quyết toán thuế.
Nếu giá trị quyết toán thực tế thấp hơn giá đã công bố và thu tiền, chủ đầu tư bắt buộc phải hoàn trả phần chênh lệch cho khách hàng.
Bên cạnh đó, dù được hưởng các ưu đãi về miễn tiền sử dụng đất hay giảm 50% thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp, chủ đầu tư vẫn phải tự đầu tư hạ tầng bên trong ranh giới dự án.
Theo tính toán, nếu được tính đúng, tính đủ chi phí theo cơ chế thị trường, giá nhà ở xã hội dự kiến thấp hơn khoảng 15 - 20% so với nhà ở thương mại cùng đẳng cấp.
Để người thu nhập thấp thực sự có thể an cư, ông Châu cho rằng vấn đề mấu chốt không nằm ở giá bán mà là chính sách lãi suất vay (nên ở mức 4,8%/năm) và thời hạn vay dài hạn lên đến 25 năm để giảm áp lực tài chính hàng tháng cho người dân.
Bởi thực tế có nhiều doanh nghiệp đang phải vay gói vay thương mại với lãi suất cao, dao động từ 12-14% để thực hiện dự án, trong khi biên độ lợi nhuận của nhà ở xã hội lại bị khống chế nghiêm ngặt không quá 10%.
Ngay cả gói tín dụng 145.000 tỉ đồng (tiền thân là gói 120.000 tỉ đồng) cũng bị coi là "ế" do lãi suất ban đầu quá cao và các vướng mắc về thủ tục pháp lý khiến dự án không thể hoàn thành để đủ điều kiện giải ngân.
