Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình bảo đảm phù hợp, thống nhất với thời hạn sử dụng công trình theo pháp luật về xây dựng - Ảnh: CÔNG TRIỆU
Mốc tính thời hạn sử dụng nhà chung cư phải từ khi nghiệm thu thực tế
Quy định này làm dấy lên băn khoăn nếu người mua trúng dự án bị chủ đầu tư "trùm mền" thì mốc tính niên hạn được xử lý thế nào để không chịu thiệt.
Trao đổi với Tuổi Trẻ, luật sư Nguyễn Đăng Tư (Đoàn luật sư TP.HCM) nhấn mạnh cần phân biệt rõ hai khái niệm "thời hạn sử dụng công trình" và "thời điểm bắt đầu tính thời hạn sử dụng chung cư".
Hiện nay, Luật Nhà ở 2023 đã quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế theo kết luận kiểm định.
Đặc biệt, thời hạn này được tính từ khi nhà chung cư được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Chính phủ cũng vừa yêu cầu khi sửa Luật Nhà ở phải quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, thống nhất với pháp luật xây dựng.
Mới đây, Thủ tướng Lê Minh Hưng thay mặt Chính phủ ký ban hành Nghị quyết số 278. Trong đó điểm đáng chú ý của nghị quyết này là việc Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng quy định rõ thời hạn sử dụng nhà chung cư theo niên hạn xây dựng công trình, bảo đảm phù hợp và thống nhất với pháp luật về xây dựng. Đồng thời, các quy định cũng sẽ làm rõ quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng, như quyền tiếp tục sử dụng đất hay đóng góp tài chính để xây dựng mới.
Quy định này nhận được sự đồng thuận cao vì công trình nào cũng có tuổi thọ thiết kế. Tuy nhiên, một băn khoăn lớn đặt ra từ thực tế thị trường: Với những dự án bị chủ đầu tư chây ỳ, vướng mắc pháp lý hoặc "trùm mền" đắp chiếu nhiều năm không hoàn thành đúng kế hoạch, việc tính niên hạn sẽ được xử lý ra sao để người mua nhà không bị gánh chịu thiệt thòi?
Theo luật sư Đăng Tư, không nên quy định một con số cứng áp dụng cho mọi chung cư, chẳng hạn 50 hay 70 năm.
Tuổi thọ thiết kế phải căn cứ vào cấp công trình, giải pháp kết cấu, tiêu chuẩn kỹ thuật, chất lượng xây dựng và hồ sơ thiết kế được thẩm định.
Quan trọng hơn hết, "niên hạn thiết kế" cũng không đồng nghĩa căn hộ đương nhiên hết giá trị sử dụng.
Nếu công trình vẫn bảo đảm an toàn thì cần kiểm định để xác định có thể tiếp tục sử dụng hay không.
Điều luật sư cho rằng cần đặc biệt lưu ý là tình trạng dự án chậm triển khai, "trùm mền" nhiều năm.
Nếu lấy thời điểm được phê duyệt dự án, cấp phép xây dựng hoặc ký hợp đồng mua bán làm mốc tính niên hạn thì người mua sẽ chịu thiệt kép: vừa phải chờ nhiều năm để được nhận nhà, vừa bị mất đi một phần thời gian sử dụng của công trình.
Vì vậy, ông cho rằng pháp luật nên tiếp tục khẳng định nguyên tắc thời hạn sử dụng nhà chung cư chỉ bắt đầu tính từ thời điểm công trình được nghiệm thu đưa vào sử dụng, không tính từ thời điểm phê duyệt dự án hay thời điểm bán căn hộ.
"Như vậy mới bảo đảm nguyên tắc niên hạn công trình phản ánh tuổi thọ thực tế của công trình, chứ không trở thành "chi phí thời gian" mà người mua phải gánh thay cho sự chậm trễ của chủ đầu tư", luật sư Đăng Tư nói.
Một khu chung cư tại TP.HCM - Ảnh: CÔNG TRIỆU
Không thể "co giãn" niên hạn công trình
Trao đổi với Tuổi Trẻ, kiến trúc sư Nguyễn Thái Thuật Hiền, Phó chủ tịch Chi hội Kiến trúc sư cảnh quan Việt Nam, cho biết niên hạn sử dụng nhà chung cư là thuộc tính kỹ thuật khách quan, phản ánh tuổi thọ vật liệu và độ an toàn kết cấu, bắt buộc phải phù hợp và thống nhất với quy định của pháp luật về xây dựng.
Niên hạn kỹ thuật là ranh giới bảo đảm an toàn tính mạng cho cộng đồng, nên không thể nắn chỉnh hay biến đổi tùy thuộc vào tiến độ thương mại của từng dự án.
Việc nhiều chủ đầu tư lập dự án, mở bán rồi "trùm mềm" kéo dài không phải là lỗi của bản thân quy định niên hạn, mà xuất phát từ lỗ hổng trong quản trị rủi ro thị trường và chế tài đầu tư bất động sản.
Nếu tìm cách "thay đổi cách tính" niên hạn công trình chỉ để bù đắp cho việc chậm bàn giao, vô hình trung sẽ làm xáo trộn các quy chuẩn quy hoạch phân khu và nguyên tắc quản lý vòng đời đô thị.
Kiến trúc sư cho biết kinh nghiệm quốc tế trong phát triển đô thị chỉ ra rằng rủi ro dự án chậm triển khai phải được xử lý triệt để bằng các công cụ tài chính - pháp lý ngay từ đầu, thay vì can thiệp vào quy chuẩn an toàn kỹ thuật.
Hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được kiểm soát chặt chẽ qua cơ chế tài khoản bảo đảm và bảo lãnh ngân hàng. Khi chủ đầu tư chây ỳ, ngân hàng bảo lãnh phải thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc cơ chế phạt sẽ kích hoạt để thu hồi, chuyển giao dự án cho đơn vị khác.
Cùng đó, ông Hiền cho rằng Nhà nước cần áp dụng cơ chế tài chính nghiêm khắc đối với đất bỏ hoang, chậm đưa vào sử dụng, cũng như quy định cơ chế đặc thù để xử lý dứt điểm các dự án tồn đọng kéo dài.
Giải pháp chuẩn chỉnh và khách quan nhất là tách bạch giữa tiêu chuẩn an toàn kỹ thuật công trình và trách nhiệm dân sự của chủ đầu tư.
Quy định niên hạn chung cư phải tuân thủ đúng pháp luật xây dựng. Còn nguy cơ người dân bị thiệt hại do dự án "trùm mền" phải được triệt hạ bằng công cụ bảo lãnh ngân hàng, xử lý thu hồi đất bỏ hoang và siết chặt kỷ cương kinh doanh bất động sản.
Có như vậy mới vừa giữ vững quy hoạch đô thị, vừa bảo vệ thị trường minh bạch.
