Hành vi sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở có thể bị phạt tiền từ 100 - 130 triệu đồng - Ảnh: CÔNG TRIỆU
Nghị định 339/2026 mà Chỉnh phủ mới ban hành, có hiệu lực từ ngày 26-8, quy định xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, quản lý và phát triển nhà ở, kinh doanh bất động sản.
Siết nhiều hành vi với mức phạt nặng
Tại Điều 62 của Nghị định này, mức phạt tiền từ 100 - 130 triệu đồng được áp dụng đối với hành vi sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở, trừ trường hợp cho thuê để ở theo quy định của pháp luật về nhà ở.
Bên cạnh đó, các hành vi cố ý gây thấm dột căn hộ, sơn hay trang trí mặt ngoài không đúng thiết kế, kiến trúc hoặc tự ý chuyển đổi công năng, mục đích sử dụng phần sở hữu chung cũng nằm trong khung phạt này.
Ngoài phạt tiền, người vi phạm còn bị áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả như buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu, trả lại diện tích chiếm dụng và buộc chuyển căn hộ chung cư về đúng mục đích để ở.
Không chỉ dừng lại ở hành vi sử dụng nhà ở sai mục đích, Nghị định 339/2026/NĐ-CP còn quy định cụ thể các mức phạt khác như phạt từ 20 - 30 triệu đồng đối với hành vi không đóng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung. Hay phạt từ 60 - 80 triệu đồng áp dụng cho các vi phạm như tự ý chia, tách căn hộ; lấn chiếm không gian, diện tích thuộc sở hữu chung; làm hư hại kết cấu chịu lực tòa nhà; hoặc sử dụng phần diện tích, trang thiết bị chung vào mục đích riêng.
Thực tế quản lý tại các chung cư cho thấy, hành vi sử dụng sai mục đích không chỉ dừng ở việc cho thuê "chui" mà còn kéo theo nạn tự ý sửa chữa, cải tạo căn hộ trái phép.
Trao đổi với Tuổi Trẻ, Chủ tịch Hiệp hội Quản lý vận hành nhà chung cư TPHCM (HCMO) Nguyễn Tiến Dũng cho biết tại TP.HCM, trường hợp cư dân tự ý đập phá, di dời nhà vệ sinh, gây thấm dột và ảnh hưởng đến kết cấu, sinh hoạt của các hộ xung quanh có dù chưa nhiều. Một số trường hợp dù ban quản trị yêu cầu dừng thi công nhưng chủ nhà không chấp hành, buộc lực lượng chức năng phường phải can thiệp giải quyết.
Do đó, việc Nghị định 339/2026/NĐ-CP siết chặt khung xử phạt được kỳ vọng sẽ giúp kiểm soát tình trạng cải tạo chui, bảo vệ kết cấu công trình và trả lại không gian sống an toàn cho cộng đồng cư dân.
Du khách nước ngoài lưu trú Airbnb tại một chung cư ở phường Khánh Hội (TP.HCM) mặc dù có bảng cấm treo trước chung cư - Ảnh: TRÍ ĐỨC
Ranh giới giữa "cho thuê để ở" và "dịch vụ lưu trú" trong chung cư
Sự bùng nổ của các nền tảng trực tuyến như Airbnb khiến việc đưa căn hộ chung cư vào khai thác ngắn hạn diễn ra rầm rộ, gây ra nhiều băn khoăn về mặt pháp lý.
Trao đổi với Tuổi Trẻ, luật sư Nguyễn Đăng Tư, Đoàn luật sư TP.HCM, cho biết việc một căn hộ được đăng cho thuê trên nền tảng Airbnb tự thân không phải là căn cứ duy nhất để cơ quan chức năng kết luận có vi phạm hay không. Để đánh giá bản chất hoạt động, cơ quan quản lý sẽ xem xét tổng thể cách thức khai thác trên thực tế chứ không chỉ dựa vào tên gọi của hợp đồng.
Theo luật sư, các yếu tố được cơ quan chức năng cân nhắc gồm thời hạn thuê, đối tượng thuê, tần suất thay đổi khách, phương thức nhận/trả phòng, việc quảng cáo trên các ứng dụng, các dịch vụ lưu trú đi kèm cũng như hồ sơ thiết kế và công năng phê duyệt của căn hộ.
"Đối với các trường hợp cho thuê theo ngày, theo đêm, khách lưu trú luân phiên liên tục, vận hành có quy trình nhận/trả phòng và cung cấp dịch vụ đi kèm thì về bản chất hoạt động này nghiêng về kinh doanh lưu trú du lịch hơn là cho thuê để ở", luật sư Nguyễn Đăng Tư phân tích.
Để tránh nguy cơ bị xử phạt nặng, luật sư Tư đưa ra nhiều khuyến nghị các chủ căn hộ cần kiểm tra kỹ hồ sơ thiết kế và công năng sử dụng được duyệt của căn hộ xem có thuộc loại hình được phép kinh doanh lưu trú hay không.
Nếu thuộc diện được phép kinh doanh, phải thực hiện đầy đủ các quy định về phòng cháy chữa cháy, an ninh trật tự, khai báo cư trú và nghĩa vụ thuế.
Cùng đó, luật sư nhấn mạnh việc khai thác phải phù hợp với quy định quản lý nhà chung cư và quyết định của hội nghị nhà chung cư.
Đã nộp thuế, đăng ký tạm trú vẫn có thể bị xử phạt trong trường hợp nào?
Tại TP.HCM, UBND thành phố đã ban hành quyết định 19/2026/QĐ-UBND quy định việc khai thác căn hộ chung cư phải tuân thủ đúng loại hình, công năng sử dụng và hồ sơ thiết kế được phê duyệt. Trường hợp khai thác căn hộ du lịch, chủ thể phải đăng ký cơ sở lưu trú và đáp ứng các điều kiện pháp luật về du lịch.
Nhiều chủ nhà cho rằng chỉ cần thực hiện đăng ký lưu trú hoặc nộp thuế kinh doanh đầy đủ là có thể yên tâm cho thuê ngắn ngày. Tuy nhiên, theo chuyên gia, đây là hiểu lầm nguy hiểm.
Chuyên gia nhấn mạnh việc hoàn thành nghĩa vụ thuế chỉ là thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với khoản thu phát sinh, không có giá trị pháp lý làm thay đổi công năng sử dụng ban đầu của căn hộ. Nếu căn hộ theo hồ sơ phê duyệt chỉ có chức năng để ở, nhưng lại vận hành thường xuyên như một cơ sở lưu trú du lịch thì dù chủ nhà có nộp thuế đầy đủ, hoạt động này vẫn bị coi là vi phạm pháp luật.
