So với Luật Nhà ở 2023, dự thảo đã bỏ quy định người nước ngoài được sở hữu không quá 250 căn nhà biệt thự liền kề tại khu vực có quy mô dân số tương đương một phường - Ảnh: CÔNG TRIỆU
Tài nguyên chiến lược không thể đánh đổi
Theo quy định tại Luật Nhà ở 2023, người nước ngoài từng được phép sở hữu không quá 250 căn nhà ở riêng lẻ tại khu vực có quy mô dân số tương đương một phường. Tuy nhiên, bản dự thảo mới nhất đã chính thức bỏ quy định này nhằm bảo đảm sự thống nhất với định hướng quản lý đất đai quốc gia.
Phân tích góc độ kinh tế với Tuổi Trẻ, chuyên gia kinh tế Nguyễn Duy Thành, Phó chủ tịch Hiệp hội Quản lý vận hành nhà chung cư TP.HCM (HCMO), nhận định việc dừng cho sở hữu nhà ở riêng lẻ là bước điều chỉnh mang tính chiến lược về quản lý đất đai hơn là biện pháp tác động trực tiếp đến thị trường.
Định hướng này xuất phát từ yêu cầu bảo đảm sự thống nhất với Nghị quyết 21-NQ/TW, trong đó nhấn mạnh nguyên tắc "tuyệt đối không được tư nhân hóa về đất đai" và không cho phép người nước ngoài nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới mọi hình thức.
Theo ông Thành, tác động của chính sách này tới thanh khoản hay giá cả bất động sản sẽ không quá lớn vì người nước ngoài vẫn được phép sở hữu căn hộ chung cư, trong khi số lượng nhà ở riêng lẻ họ sở hữu trên thực tế chưa chiếm tỉ trọng đáng kể.
Người nước ngoài đã mua bao nhiêu bất động sản Việt Nam? - Đồ họa do AI hỗ trợ
Ngược lại, chính sách này có thể giúp thị trường phát triển theo hướng minh bạch và bền vững hơn, bởi mục tiêu quản lý không tập trung vào căn nhà mà tập trung vào yếu tố đất đai gắn liền với nhà ở.
Sự khác biệt quan trọng nằm ở chỗ nhà ở riêng lẻ luôn gắn liền với một thửa đất ở cụ thể, còn căn hộ chung cư chỉ gắn liền với quyền sử dụng đất chung của toàn bộ dự án.
"Đất đai không đơn thuần là một loại hàng hóa bất động sản mà là nguồn lực chiến lược của quốc gia, là tài nguyên hữu hạn và gắn trực tiếp với chủ quyền lãnh thổ. Đặc biệt tại các khu vực chiến lược, khu vực biên giới, ven biển, hải đảo hay các địa bàn trọng yếu về quốc phòng, an ninh, việc kiểm soát quyền tiếp cận đất đai cần được đặt ở mức độ thận trọng cao nhất. Nhà ở có thể là đối tượng đầu tư, nhưng đất đai phải luôn được xem là nguồn tài nguyên chiến lược cần quản lý chặt chẽ để tránh lãng phí và bảo đảm an ninh lâu dài", ông Thành nhấn mạnh.
Quang cảnh tại một dự án khu Đông TP.HCM, là 1 trong 5 dự án nhà ở cho người nước ngoài được phép sở hữu UBND TP.HCM vừa công bố - Ảnh: CÔNG TRIỆU
Cần lộ trình và giải pháp cho kiều bào, nhà đầu tư nước ngoài
Trao đổi với Tuổi Trẻ, ông Võ Thành Đặng - Phó chủ tịch Hiệp hội Doanh nhân Việt Nam ở nước ngoài (BAOOV) - đánh giá quy định mới không phải là sự "đóng cửa", mà là việc xác lập lại ranh giới giữa quyền sở hữu nhà ở và quyền đối với đất đai.
Hướng đi này hoàn toàn phổ biến trên thế giới, đơn cử như Singapore hạn chế rất chặt nhà gắn liền với đất, còn New Zealand đã gần như cấm hẳn người nước ngoài mua nhà từ năm 2018.
Dù đánh giá tác động trực tiếp đến thị trường là nhỏ do lượng sở hữu của khối ngoại không lớn, ông Đặng chỉ ra điều nhà đầu tư e ngại nhất là tâm lý lo ngại chính sách thay đổi thiếu lộ trình rõ ràng. Để chính sách mới đi vào cuộc sống một cách hiệu quả, đại diện BAOOV kiến nghị 4 nhóm giải pháp trọng tâm.
Đầu tiên, Phó chủ tịch Hiệp hội Doanh nhân Việt Nam ở nước ngoài nói ranh giới giữa người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, người gốc Việt và công dân đồng thời có quốc tịch nước ngoài cần được làm rõ. Điều này giúp ngoại lệ dành cho kiều bào theo Nghị quyết 21 không bị vướng mắc do thất lạc giấy tờ chứng minh nguồn gốc.
Cùng đó, phải đơn giản hóa, số hóa thủ tục xác nhận gốc Việt. Thống nhất quy trình giữa các địa phương để hỗ trợ bà con kiều bào an tâm về nước đầu tư, sinh sống.
Ba là bảo đảm trọn vẹn quyền tài sản (chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, thừa kế) cho những trường hợp người nước ngoài đã được cấp giấy chứng nhận hợp pháp theo quy định trước đây.
Cuối cùng là cơ chế linh hoạt cho nhà đầu tư chiến lược. Trong đó cần cân nhắc cơ chế cho thuê dài hạn nhà ở riêng lẻ tại các khu vực được chỉ định dành cho nhà đầu tư lớn, chuyên gia hoặc người có vợ/chồng là công dân Việt Nam.
