TP.HCM: Nhà tái định cư có thể chuyển thành nhà ở xã hội nhờ Luật Phát triển đô thị

Cụm nhà tái định cư 3.970 căn ở Thủ Thiêm để trống, hoang hóa nhiều năm - Ảnh: HỮU DUY

TP.HCM đang đứng trước bài toán vừa phải tăng mạnh nguồn cung nhà ở xã hội, vừa phải giải quyết nhu cầu tái định cư rất lớn phục vụ các dự án chỉnh trang, phát triển hạ tầng, đô thị. 

Trong khi đó, thực tế cho thấy có những quỹ nhà tái định cư đã được đầu tư nhưng sử dụng chưa hết, thậm chí bỏ trống, còn người dân ở những khu vực phải giải tỏa lại phải chờ bố trí chỗ ở.

Luật Phát triển đô thị với những cơ chế mới đang mở ra hướng tiếp cận khác: thay vì nhìn quỹ nhà ở xã hội, nhà ở tái định cư, nhà ở thương mại như những "ngăn kéo" tách biệt, TP.HCM có thể chủ động điều phối, chuyển đổi để phục vụ tổng thể nhu cầu nhà ở của đô thị.

Không để quỹ nhà tái định cư nằm chờ còn người dân chờ chỗ ở

Theo Sở Xây dựng TP.HCM, thành phố đang phấn đấu hoàn thành mục tiêu xây dựng gần 200.000 căn nhà ở xã hội đến năm 2030. Đồng thời, TP.HCM cũng đang tính toán quỹ nhà tái định cư để thực hiện chỉ tiêu giải tỏa 40.000 căn nhà ở ven, trên kênh rạch. Bên cạnh đó, chỉ tiêu phát triển 50.000 nhà ở cho thuê. Đây là thách thức lớn cho thành phố.

Thành phố đang thực hiện nhiều biện pháp để bảo đảm phát triển nguồn nhà ở theo các chỉ tiêu được giao. 

Bên cạnh đó, trong bối cảnh thành phố đang đẩy mạnh triển khai hàng loạt dự án hạ tầng chiến lược, trọng điểm thì nhu cầu quỹ nhà tái định càng trở nên cấp bách.

Yêu cầu nhà ở đã đặt ra cho thành phố bài toán huy động đầu tư nhà ở từ nguồn lực tư nhân và đầu tư công. Thành phố đã triển khai các giải pháp hỗ trợ về quỹ đất, hỗ trợ vay vốn, tạo cơ chế "luồng xanh" thủ tục cho các dự án chạy nhanh hơn. 

Trong các giải pháp đó có đề xuất chuyển đổi công năng từ nhà ở phục vụ tái định cư sang nhà ở xã hội đối với một số dự án hoặc quỹ nhà ở thuộc tài sản công có mục tiêu phục vụ tái định cư do không còn nhu cầu hoặc không phù hợp hoặc không hiệu quả trong việc bố trí tái định cư (khoảng 8.000 căn). Thành phố cũng tính toán chuyển đổi một số dự án nhà ở công vụ sang nhà ở xã hội.

Đây là cách tiếp cận đáng chú ý bởi thay vì tiếp tục mất nhiều năm tạo lập một quỹ nhà mới, thành phố có thể tận dụng ngay nguồn lực đã được đầu tư.

Cơ chế mới của Luật Phát triển đô thị còn mở rộng hơn khi cho phép UBND thành phố linh hoạt chuyển đổi giữa các loại hình nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư để sử dụng linh hoạt, đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân; việc chuyển đổi công năng sử dụng giữa các loại hình nhà là tài sản công thuộc phạm vi quản lý của thành phố nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý, sử dụng.

Thực tiễn tại thành phố có quỹ nhà đã xây dựng nhưng không còn phù hợp để làm tái định cư, trong khi địa phương lại thiếu nhà ở xã hội, việc chuyển đổi sẽ giúp tài sản công không bị "đóng băng". 

Ngược lại, nếu một quỹ nhà xã hội có thể được sử dụng để bố trí tái định cư trong những trường hợp phù hợp, thành phố sẽ có thêm một nguồn lực để giải quyết bài toán giải phóng mặt bằng.

Đây cũng là vấn đề từng được đặt ra trong thực tế: có quỹ nhà tái định cư nhưng người dân vẫn phải chờ vì không phải quỹ nhà nào cũng phù hợp với từng dự án, từng địa bàn và từng phương án bồi thường.

Dự án nhà ở thương mại cho thuê của Công ty Lê Thành đang giải quyết nhu cầu nhà ở của hàng nghìn người dân có thu nhập thấp - Ảnh: TRÍ ĐỨC

Từ "nhà bỏ trống" đến nguồn lực cho đô thị

Trao đổi với Tuổi Trẻ, đại biểu Quốc hội Phạm Văn Hòa cho rằng việc linh hoạt chuyển đổi các loại hình nhà ở là hướng đi cần thiết trong bối cảnh nhu cầu nhà ở của TP.HCM rất lớn nhưng nguồn lực đất đai ngày càng hạn chế.

Theo ông Hòa, nếu một khu nhà tái định cư được xây dựng bằng nguồn lực nhà nước nhưng không còn nhu cầu sử dụng đúng mục đích ban đầu thì cần có cơ chế để chuyển đổi, khai thác hiệu quả, tránh tình trạng để nhà xuống cấp trong khi thành phố vẫn phải tìm đất, làm dự án mới.

Điểm quan trọng, theo đại biểu, là việc chuyển đổi phải được đặt trong tổng thể quy hoạch và chính sách nhà ở của thành phố, bảo đảm đúng đối tượng, công khai, minh bạch và không để xảy ra việc lợi dụng chính sách để chuyển quỹ nhà phục vụ an sinh sang mục đích thương mại thuần túy.

Chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Thắng cũng cho rằng đây là một trong những nút thắt cần được tháo gỡ nếu TP.HCM muốn sử dụng hiệu quả nguồn lực nhà ở hiện có.

Theo ông Thắng, thị trường bất động sản TP.HCM tồn tại một nghịch lý khi nhu cầu nhà ở rất lớn nhưng tại một số thời điểm vẫn có những dự án, quỹ nhà tái định cư hoặc nhà ở được xây dựng từ trước nhưng tỉ lệ sử dụng thấp. Nguyên nhân có thể đến từ vị trí, thiết kế, giá, thời điểm bố trí hoặc nhu cầu thực tế đã thay đổi.

Trong khi đó, trước đây việc chuyển đổi mục đích sử dụng giữa các loại hình nhà ở không phải lúc nào cũng thuận lợi, bởi mỗi loại hình gắn với một chính sách, một nguồn lực và những điều kiện pháp lý khác nhau.

"Điều quan trọng của cơ chế mới là tạo ra khả năng điều phối quỹ nhà theo nhu cầu thực tế của đô thị.

Thay vì tiếp tục tư duy thiếu loại nhà nào thì xây loại nhà đó, TP.HCM có thể rà soát toàn bộ quỹ nhà hiện hữu, phân loại theo vị trí, chất lượng, công năng, mức độ sử dụng và nhu cầu dân cư để quyết định giữ nguyên, chuyển đổi hoặc bố trí lại...", ông Thắng nhận định.

Chung cư tại số 2225 Phạm Thế Hiển (phường Bình Đông) là một trong nhiều chung cư hỗ trợ bố trí tái định cư cho một số người dân di dời từ dự án bờ bắc kênh Đôi - Ảnh: THUẬN VĂN