Giá căn hộ TP.HCM liệu có hạ nhiệt khi nhiều dự án khởi công?

Nhiều dự án bất động sản tại TP.HCM đang tăng tốc - Ảnh: CÔNG TRIỆU

Thế nhưng, trước nghịch lý giá căn hộ sơ cấp vẫn liên tục đi ngang hoặc neo cao, liệu thị trường bất động sản TP.HCM có thực sự "hạ nhiệt" trong thời gian tới?

Nguồn cung tăng nhưng giá căn hộ vẫn neo cao

Báo cáo thị trường nửa đầu năm nay ghi nhận làn sóng khởi động rầm rộ với 31 dự án khởi công xây dựng, 73 dự án tổ chức khởi động và 42 sự kiện mở bán trên cả nước. 

Trong khi đó, chỉ 7 tháng đầu năm 2026, toàn TP.HCM có tới 37 dự án được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, tổng cộng 21.165 căn với hơn 1,7 triệu m2 diện tích sàn. Sự xuất hiện ồ ạt của nguồn cung mới khiến những người có nhu cầu ở thực rơi vào tâm lý nghe ngóng, chờ đợi giá điều chỉnh.

Tuy nhiên, trao đổi với Tuổi Trẻ, một chuyên gia phân tích thị trường lĩnh vực bất động sản tại TP.HCM nhận định kỳ vọng giảm giá sâu trên thị trường sơ cấp là rất khó xảy ra. 

Nguyên nhân chính là do chi phí phát triển dự án tăng cao, lãi suất cho vay bất động sản vẫn neo ở mức cao và đặc biệt là chi phí đầu vào của ngành xây dựng (vật liệu, nhân công) đã tăng cao so với trước đây.

Báo cáo từ Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cũng nhận định thị trường căn hộ khó có đủ điều kiện để chứng kiến một đợt giảm giá đồng loạt. 

Thay vào đó, nhiều dự án có pháp lý hoản chỉnh, tiến độ tốt, hạ tầng đồng bộ… sẽ duy trì giao dịch và mức giá cao.

Trong khi thực tế, rổ hàng tại khu vực TP.HCM cũ vẫn bị áp đảo bởi các dự án hạng sang và cao cấp. 

Từ những dự án vùng lõi "đất kim cương" đối diện chợ Bến Thành như One Central Saigon (dự kiến giá vượt 1 tỉ đồng/m²) cho đến các dự án đang đẩy nhanh tiến độ như Grand Marina Saigon (380 - 450 triệu đồng/m²), hay Lancaster Lincoln (khoảng 300 triệu đồng/m²) đều xác lập mức giá xa xỉ, chủ yếu hướng đến nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính cực mạnh.

Chuyên gia cho rằng dù có liên tiếp nhiều dự án căn hộ khởi công, tuy nhiên vì phân khúc phần lớn tập trung vào căn hộ cao cấp nên không ảnh hưởng quá nhiều đến thị trường - Ảnh: CÔNG TRIỆU

Ba xu hướng dịch chuyển và "phương thuốc" kích cầu

Trao đổi với Tuổi Trẻ, TS Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng để thích ứng với việc chi phí đầu vào không thể kéo giảm và thanh khoản chậm, thị trường đang chứng kiến sự vận động theo 3 xu hướng rõ nét.

Một là phân hóa thanh khoản hướng về giá trị thực. Dòng tiền của người mua sẽ chỉ đổ về các dự án có pháp lý minh bạch, được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín và có mức định giá sát với khả năng chi trả của đa số khách hàng. Những sản phẩm mang tính chất đầu cơ hoặc định giá quá ảo sẽ tiếp tục chịu áp lực đóng băng thanh khoản.

Hai là dịch chuyển về đô thị vệ tinh theo trục hạ tầng. Khi các trục giao thông lớn như vành đai 3, vành đai 4, cao tốc Bến Lức - Long Thành, Biên Hòa - Vũng Tàu hay sân bay Long Thành tăng tốc, dòng tiền đầu tư có xu hướng dịch chuyển mạnh về các đô thị vệ tinh ngoài TP.HCM. Xu hướng phát triển đa cực này được kỳ vọng sẽ giải tỏa bớt áp lực giá nhà cho khu vực trung tâm.

Và cuối cùng, việc hợp tác sâu rộng với các ngân hàng lớn để tung ra các giải pháp tài chính (như hỗ trợ cho vay 70% giá trị căn hộ, lãi suất ưu đãi kéo dài) đang trở thành vũ khí cốt lõi để thu hút khách hàng.