Nhật Bản: Cho vay trong lĩnh vực bất động sản đạt mức cao kỷ lục

Giá bất động sản đang cho thấy “những dấu hiệu quá nóng rất rõ rệt, đặc biệt ở các khu vực đô thị Nhật Bản" - Ảnh: THX

Theo Ngân hàng Trung ương Nhật Bản (BoJ), khoản vay mới vào lĩnh vực này trong năm 2025 đã tăng 15,1% so với năm trước, đạt 17.800 tỉ yen (112,6 tỉ USD). Tổng số tiền cho vay hằng năm cao hơn khoảng 70% so với mức đỉnh điểm ghi nhận trong thời kỳ kinh tế bong bóng năm 1989, khi tổng số tiền cho vay đạt 10.400 tỉ yen.

Trước những lo ngại rằng sự sụt giảm mạnh giá bất động sản có thể khiến các ngân hàng gánh chịu khoản nợ xấu, các cơ quan tài chính đang theo dõi sát sao diễn biến thị trường.

Thị trường bất động sản Nhật Bản chủ yếu được thúc đẩy bởi quá trình tái phát triển đô thị do nhu cầu về không gian văn phòng tăng cao, và giá bất động sản đang có xu hướng tăng lên trong bối cảnh chi phí lao động và vật liệu tăng vọt.

Do đầu tư vốn vào ngành sản xuất và những ngành khác thiếu sự tăng trưởng đáng kể, các ngân hàng đã tăng cường cho vay vào lĩnh vực bất động sản, nơi nhu cầu vốn vẫn ổn định. Hoạt động cho vay bất động sản đã ghi nhận năm tăng trưởng thứ 5 liên tiếp.

Một quan chức thuộc bộ phận bất động sản của một tập đoàn ngân hàng lớn cho biết: “Bất động sản chất lượng cao có thể tạo ra thu nhập cho thuê ổn định, giúp chúng tôi dễ dàng cho vay vốn vào lĩnh vực này hơn so với các ngành công nghiệp có sự biến động về hiệu quả hoạt động”.

Đến năm 2025, tỉ trọng cho vay đối với ngành bất động sản trong tổng số các khoản vay mới đạt 30,9%. Năm 1989, ở đỉnh điểm của thời kỳ bong bóng kinh tế, con số này chỉ ở mức 18,3%, cho thấy tầm quan trọng của ngành bất động sản hiện nay cao hơn nhiều so với trước đây.

Hiện nay lãi suất đang trong xu hướng tăng cùng với việc BoJ dần nâng lãi suất chính sách. Lãi suất cao hơn gây áp lực giảm giá đối với tài sản, làm dấy lên lo ngại về tác động của chúng đối với thị trường bất động sản.

Nếu thị trường giảm và các yếu tố khác làm xấu đi điều kiện kinh doanh của những công ty bất động sản, việc trả nợ vay có thể bị trì hoãn.

Trong đợt thanh tra năm tài chính 2026 nhằm kiểm tra điều kiện quản lý của các tổ chức tài chính, BoJ dự kiến sẽ tập trung vào việc xem xét hệ thống sàng lọc và quản lý cho vay đối với lĩnh vực bất động sản tại các khu vực đô thị lớn.

Cơ quan này cũng sẵn sàng kiểm tra khuôn khổ thực hiện quản lý cảnh báo sớm, được thiết kế để phát hiện và giải quyết sự suy giảm điều kiện kinh doanh của người vay ở giai đoạn sớm.

Trong những cuộc kiểm tra cho năm tài chính 2025, BoJ đã phát hiện một số trường hợp các công ty bất động sản bán tài sản ngay sau khi mua bằng vốn vay ngân hàng. Sự gia tăng cho vay liên quan đến những giao dịch đầu cơ với quản lý rủi ro không đầy đủ cũng có thể làm trầm trọng thêm tình trạng quá nóng trên thị trường bất động sản.

Một số ngân hàng khu vực đã bắt đầu mở rộng hoạt động kinh doanh sang khu vực khác, tăng cường cho vay đối với các giao dịch bất động sản tại những khu vực đô thị lớn như Tokyo, thay vì chỉ tập trung vào các lĩnh vực kinh doanh truyền thống.

Tuy nhiên, những sai sót trong quá trình thẩm định khoản vay đã được phát hiện, bao gồm cả những trường hợp không thiết lập hạn mức cho vay.