Bất cập quy định thi tuyển kiến trúc: 'Rào cản' trực tiếp khiến giá nhà bị đẩy cao

Theo các chuyên gia, việc buộc các dự án chung cư có yếu tố thương mại - dịch vụ phải thi tuyển phương án kiến trúc đang gặp các rào cản chính - Ảnh: CÔNG TRIỆU

"Đánh đố" doanh nghiệp bằng cách hiểu luật cứng nhắc

Trao đổi với Tuổi Trẻ Online về những vướng mắc pháp lý hiện nay, ông Lê Hoàng Châu cho biết quy định về thi tuyển phương án kiến trúc đang bộc lộ nhiều bất cập, bắt nguồn từ sự thiếu cụ thể giữa Luật Kiến trúc 2019 và các văn bản dưới luật như Nghị định 85/2020.

Cụ thể điều 17 Luật Kiến trúc quy định các công trình công cộng quy mô cấp đặc biệt, cấp 1 phải tổ chức thi tuyển phương án kiến trúc. Tuy nhiên thay vì hướng dẫn chi tiết, Nghị định 85 và các thông tư liên quan lại dẫn đến cách hiểu mang tính chất "nặng về quản lý".

Ông Châu cho rằng riêng với những công trình công cộng cấp đặc biệt, cấp 1 được đầu tư bằng ngân sách nhà nước thì việc phải thi tuyển phương án kiến trúc là hợp lý. 

Bởi đây là một công trình lớn, quan trọng và ý nghĩa đối với cộng đồng, xã hội và địa phương nơi có các công trình đó.

"Luật Kiến trúc nói công trình công cộng cấp đặc biệt, cấp 1 phải thi tuyển. Nhưng thực tế các cơ quan quản lý lại áp quy định này cho cả những hạng mục công cộng nhỏ nằm trong một tòa nhà hỗn hợp, như khu văn phòng, thương mại ở khối đế, thậm chí là trường mẫu giáo hay cơ sở y tế bên trong chung cư", ông Châu phân tích.

Đáng nói, trong khi phần căn hộ chiếm tỉ trọng lớn trong dự án không bị buộc thi tuyển, thì phần công cộng chỉ chiếm 10-20% diện tích lại bị yêu cầu thực hiện thủ tục này. Điều này được cho là chưa phù hợp với thực tế và xâm phạm quyền tự quyết của chủ đầu tư đối với dự án được thực hiện bằng nguồn vốn tư nhân.

Luật sư Nguyễn Đăng Tư (Đoàn luật sư TP.HCM) cũng cho rằng riêng với những công trình công cộng cấp đặc biệt, cấp 1 được đầu tư bằng ngân sách nhà nước thì việc phải thi tuyển phương án kiến trúc là hợp lý. Riêng công trình do tư nhân xây dựng, đầu tư thì nên tự chủ phương án kiến trúc, đúng và phù hợp với các yêu cầu đi kèm.

Theo luật sư, sự bất cập không chỉ dừng lại ở cách hiểu luật, mà còn nằm ở quy trình thực hiện rườm rà. Theo quy định, kế hoạch thi tuyển phải được công bố công khai ít nhất 30 ngày. Sau đó chủ đầu tư phải thành lập hội đồng thi tuyển với tối thiểu 9 thành viên, gồm những chuyên gia có chuyên môn cao. 

Việc này vô tình kéo chi phí đầu tư tăng lên, mà mọi chi phí phát sinh cuối cùng đều được tính vào chi phí đầu tư và giá thành dự án.

Nhiều doanh nghiệp cho rằng quy trình thi tuyển rườm rà khiến thời gian chuẩn bị đầu tư bị kéo dài thêm từ 3 đến 6 tháng - Ảnh minh họa: CÔNG TRIỆU

Cần trả quyền tự quyết phương án kiến trúc cho nhà đầu tư tư nhân

Trao đổi qua điện thoại với Tuổi Trẻ Online từ Singapore, ông Nguyễn Đỗ Dũng, chuyên gia quy hoạch đô thị, Tổng giám đốc Công ty Tư vấn quốc tế enCity, nói mặc dù Luật Kiến trúc 2019 yêu cầu thi tuyển phương án kiến trúc với các công trình công cộng quy mô cấp đặc biệt và cấp 1, tuy nhiên việc không phân định rõ, chi tiết các loại công trình (đầu tư công vốn nhà nước hay của tư nhân) đang tạo ra những rào cản không đáng có cho doanh nghiệp.

Ông Dũng phân tích cần có sự phân biệt rạch ròi giữa nguồn vốn. Đối với công trình công cộng của Nhà nước, việc thi tuyển hay không là quyền quyết định của Nhà nước. 

Tuy nhiên với các tổ hợp thương mại - dịch vụ dù có yếu tố công cộng nhưng bản chất vẫn là công trình tư nhân, do đó quyền quyết định phương án kiến trúc phải thuộc về nhà đầu tư.

"Ở các nước như Singapore, hoàn toàn không có chuyện nhà nước can thiệp hay bắt buộc tư nhân phải thi tuyển kiến trúc. Đó là quyền của họ. Khi cần tìm ý tưởng tốt, họ sẽ tự tổ chức, nhưng phần lớn là không vì rất mất thời gian", ông Dũng nhấn mạnh.

Vị chuyên gia này thẳng thắn cho rằng việc bắt buộc thi tuyển hiện nay mang nặng tính hình thức và gây lãng phí thời gian đáng kể. Thực tế, nếu chủ đầu tư có chủ đích chọn đơn vị thiết kế nào, họ vẫn sẽ tìm cách để đơn vị đó trúng tuyển thông qua hội đồng chấm thi.

Đáng chú ý, việc thi tuyển không có gì đảm bảo chọn ra được phương án đẹp nhất hay chất lượng nhất, vì thẩm mỹ phụ thuộc vào quan điểm của người chấm. Trong khi đó các bước thủ tục rườm rà này lại làm chậm tiến độ dự án và trực tiếp trở thành chi phí cộng dồn vào giá nhà, đi ngược lại mục tiêu thúc đẩy tăng trưởng và kéo giảm giá bất động sản.

"Cái chúng ta cần là làm kỹ các quy định về quản lý kiến trúc và xây dựng để người dân và doanh nghiệp tuân thủ. Nhà nước chỉ nên quyết định với dự án đầu tư công, còn với khu vực tư nhân, hãy để họ tự quyết định có thi tuyển hay không", ông Dũng nói thêm.