09/10/2025 21:30

Hạn chế cho vay mua nhà thứ 2 trở lên: Hạn chế đầu cơ hay cần tăng cung?

Trong khi một số người ủng hộ việc hạn chế cho vay mua nhà ở thứ 2 trở lên để "hạ nhiệt" giá nhà, nhiều ý kiến cho rằng cần tăng nguồn cung nhà vừa túi tiền để đáp ứng nhu cầu thật, thay vì can thiệp hành chính có thể gây ảnh hưởng đến thị trường.

Dự thảo nghị quyết của Chính phủ về kiểm soát, kiềm chế giá Hạn chế cho vay mua nhà thứ 2 trở lên: Hạn chế đầu cơ hay cần tăng cung? - Ảnh 2. Bộ Xây dựng đề xuất hạn chế cho vay mua nhà ở thứ 2 trở lênĐỌC NGAY

Nói cách khác, Ngân hàng Nhà nước đã có các biện pháp hạn chế cho vay bất động sản. Các ngân hàng cho vay bất động sản 1 đồng, phải trích lập dự phòng 1,5 đồng theo thông lệ quốc tế.

Hơn nữa, việc kiểm soát cho vay mua nhà thứ 2, thứ 3 cũng có nhiều khó khăn, các ngân hàng không thể kiểm soát. Tín dụng bất động sản tại Việt Nam đang vào khoảng 4 triệu tỉ đồng, chiếm 25% tổng tín dụng trong nền kinh tế, vẫn thấp hơn Trung Quốc khoảng 30%, các nước châu Âu khoảng 40%.

Trong thực tế thị trường bất động sản gắn bó mật thiết với ngân hàng, phần lớn tài sản thế chấp tại các ngân hàng là bất động sản.

Để kiểm soát thị trường bất động sản nhiều nước sử dụng công cụ thuế để kiểm soát, đồng thời tăng cung bất động sản giá phù hợp để kéo giảm giá nhà. Theo đó, cần tăng tỉ lệ nhà ở thương mại giá vừa túi tiền trong tổng số dự án nhà ở lên mức trên 20% như đề xuất, thậm chí phải chiếm phần lớn số dự án nhà ở được cấp phép hằng năm.

Ông Trần Khánh Quang (Tổng giám đốc Công ty đầu tư bất động sản Việt An Hòa):

Việc hạn chế cho vay với người mua nhà thứ 2, thứ 3 của Bộ Xây dựng nhằm hạn chế đầu cơ bất động sản, giúp kìm giá nhà nhưng cũng có thể gây ra những hệ lụy tiêu cực đối với đà hồi phục của thị trường.

Dù giá bất động sản có xu hướng tăng nhưng không đồng đều, mà tập trung chủ yếu vào một số phân khúc và khu vực cụ thể như các khu vực có dự án mới, khu vực đấu giá, phân khúc căn hộ và thậm chí có việc "làm giá". Trong khi đó, nhiều nhà đầu tư bất động sản vẫn đang gặp khó, đặc biệt là những người nắm giữ nhà phố và đất nền do thị trường vẫn chưa phục hồi.

Trong thực tế, các nhà đầu tư đang chiếm tỉ lệ rất lớn tại các dự án mới, khoảng 60 - 70% trở lên nên việc siết tín dụng sẽ ngay lập tức ảnh hưởng đến thanh khoản của các dự án mới, kéo tâm lý thị trường đi xuống. Và khi tâm lý thị trường đi xuống, các chủ đầu tư cũng sẽ ít tham gia thị trường hơn, dẫn đến nguy cơ nguồn cung sản phẩm nhà ở thực cũng giảm.

Do đó, vấn đề quan trọng là phải tạo ra "cung thực cho nhu cầu thực" chứ không phải "cung ảo cho nhu cầu ảo" như hiện nay. Phải tạo nguồn cung về nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp, tăng nguồn cung nhà giá rẻ cho những người có thu nhập trung bình, thay vì can thiệp bằng giải pháp hành chính.

Cân nhắc tính hợp lý

Ông Phạm Đức Toản, tổng giám đốc EZ Property, cho rằng nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính lớn để đầu tư mua nhà nhưng sau đó phải bán cắt lỗ từ 30 - 40%, do giá nhà không tăng như kỳ vọng trong khi các nhà đầu tư này không có nguồn tiền để trả lãi vay cũng như nợ gốc.

Vì thế, việc hạn chế cho vay mua nhà ở thứ 2, thứ 3 trở lên sẽ giảm bớt số lượng người vay số vốn quá lớn để mua nhà, góp phần bảo vệ nhà đầu tư trước các rủi ro thị trường. Thực tế giải pháp này cũng chỉ hạn chế tình trạng đầu cơ phần nào vì nhà đầu tư hoàn toàn có thể lách luật để vay vốn mua nhà...

Tuy nhiên, chủ đầu tư nhiều dự án bất động sản ở TP.HCM lại đánh giá chính sách mới nhằm kìm hãm giá nhà, song khi thực thi có thể khiến thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn hơn và chưa chắc đã giải quyết triệt để được vấn đề.

Một chủ đầu tư cho rằng quy định giảm tỉ lệ cho vay đối với căn nhà thứ 2 xuống còn 50% và thứ 3 còn 30% không hợp lý và cơ quan soạn thảo không đưa ra tiêu chuẩn nào để xác định tỉ lệ này và điều này sẽ làm "mất tính thị trường".

Theo vị này, sau khi sáp nhập địa giới hành chính, rất nhiều người, trong đó có số đông công chức phải đi làm việc khác địa phương, nếu họ quyết định mua căn hộ thứ 2 để sinh sống lại bị khống chế giảm mức cho vay sẽ gây khó khăn cho họ.

Đó là chưa kể nhiều trường hợp vì nhiều lý do như mua nhà cho người thân, con cái đi học... cũng cần vay để mua nhà.